Kredyt hipoteczny – jak zamienić na tańszy?

Większość spośród kredytów udzielanych przez polskie banki w latach 2009-2010 była droższa niż te dostępne dzisiaj na rynku. Wysokooprocentowane zadłużenie łatwo jednak zamienić na tańsze dzięki tzw. refinansowaniu. Procedura ta jest też pewnym zabezpieczeniem przed gwałtownym wzrostem rat dla blisko 50 tysięcy osób, którym zakończył się okres dofinansowania kredytu z rządowego programu „Rodzina na swoim”. Mimo bardzo niskich stóp procentowych wielu pechowych kredytobiorców musi opłacać, często zawyżone, raty. Ratunkiem jest dla nich tzw. refinansowanie, czyli zamiana długu w banku na nowy kredyt, który jest już jednak niżej oprocentowany.

Operacje tą przemyśleć mogą osoby, które brały pożyczkę po rozpoczęciu kryzysu finansowego w 2008 r., czyli po upadku banku Lehman Brothers. Upadek banku spowodował drastyczny wzrost ceny pieniądza, przekonały się o tym na własnej skórze osoby, które zadłużyły się w okresie 2009 - 2010. Ówczesne zobowiązania mieszkaniowe przydzielane były z bardzo wysokimi marżami. Kłopoty z wysokimi odsetkami może mieć bardzo liczna grupa kredytobiorców, gdyż udzielono wtedy co najmniej 300 tys. pożyczek. Kredytobiorcy ci stanowią grupę, która może zaoszczędzić na miesięcznych ratach poprzez refinansowaniu długu. Według niezależnych wyliczeń NBP marża udzielonych przez banki pożyczek wynosiła wtedy około 2,9%. Są to rzecz jasna dane uśrednione, w skrajnych przypadkach, np. gdy biorąc kredy nie udokumentowano odpowiedniego wkładu własnego, dochody były stosunkowo niskie lub historia kredytowa nie była najlepsza, marża osiągała czasami poziomy rzędu 3,5-4%. Jest to istotne ponieważ, jak szacuje Open Finance, każde 0,25% marży dla kredytu o okresie spłaty 25 lat i kwocie 200 tys. zł oznacza sumarycznie kwotę wyższą do zapłaty o około 10 tys. zł.

Nawet 50 tysięcy kredytów ma zbyt wysokie odsetki

Wspomniane refinansowanie może być uznane za sposób na uniknięcie bardzo gwałtownej podwyżki raty kredytów po zakończeniu okresu dofinansowania zakupu mieszkania poprzez program „Rodzina na swoim”. Program ten gwarantował, że wybrani beneficjenci otrzymają, przez okres 8 lat, dofinansowanie stanowiące w przybliżeniu 1/2 naliczanych przez banki odsetek. Trzeba tu zauważyć, że właśnie 8 lat temu nastąpił gwałtowny wzrost popularności tego programu. Przykładowo w roku 2009 kredyty z dopłatą wzięło około 31 tysięcy rodaków. Natomiast w 2010 roku, czyli nadal w okresie rekordowo wysokich marż, popularność dofinansowanego kredytu RNS była nawet wyższa, przyznano ich wtedy co najmniej 43 tys. Wszystkich beneficjentów programu RNS, czyli około 75 tysięcy Polaków, czeka teraz poważna podwyżka rat, a ponadto nawet około 2/3 spośród kredytobiorców mogło zgodzić się na hipotekę z marżą, której wysokość jest wyższa od dzisiejszych.

Mija 8 lata i rata o 1/3 w górę

Warto również pamiętać, że na początku działania programu dopłat niewiele spośród polskich banków zdecydowało się na udzielanie takich kredytów. W efekcie nie było konkurencji na rynku, a marże produktów były mniej atrakcyjne, czyli wyższe o 0,2 pkt. proc. jak wyliczyło Open Finance. Warto pochylić się i zastanowić przed jakim problemem stanie dzisiaj statystyczna rodzina, która przed 8 laty wzięła kredyt hipoteczny w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”. W przypadku przeciętnego Kowalskiego, który zadłużał się w 2009 roku, zakończenie okresu współfinansowanych odsetek oznaczać będzie wzrost raty nawet o 30%. Według dostępnych danych statystycznych przeciętny kredyt hipoteczny ze wsparciem rządowym w roku 2009 wynosił 175 tys. złotych i był brany w celu zakupu lokalu mieszkalnego o powierzchni około 45 m2. Jeżeli więc zobowiązanie zaciągano na okres 25 lat i z marżą na poziomie 3%, to w momencie podpisywania umowy rodzina musiała być przygotowana na ratę w wysokości 690 zł miesięcznie.

rodzina na swoim

Zakładając, że ostatnia z rat z dopłatą opiewała na blisko 700 zł, to po zakończeniu wsparcia wyniesie ona 900 zł. W tej sytuacji rata jest więc wyższa o 200 zł, a to już duża różnica. Argumentem potwierdzającym zasadność refinansowania długu, po ustaniu rządowych dopłat, jest przede wszystkim fakt, że można teraz liczyć na znacznie bardziej atrakcyjne poziomy marży. Dodatkowo po 8 latach sumiennego spłacania kredytu w znacznym stopniu zmalała też i jego wysokość, z początkowych 175 tysięcy pozostało już zaledwie 125 tys. zł, czyli blisko 30% zadłużenia zostało już spłacone.

Umożliwia to znalezienie na rynku korzystniejszej ofert pożyczki. Małżeństwo chcące dzisiaj pożyczyć 125 tys. zł, według danych Open Finance, może spodziewać się marży w wysokości około 1,85%. W praktyce więc rodzina ta może, korzystając z refinansowania, obniżyć marżę swojego zobowiązania hipotecznego z 3% do tylko 1,85%. Niestety, złą wiadomością jest to, że z udzieleniem nowego kredytu mogą wiązać się koszty prowizji, nawet do 2,5%. Można jednak uniknąć dodatkowych kosztów przy braniu kredytu na spłatę poprzedniego zadłużenia, ale trzeba wtedy przygotować się na nieco wyższą marżę, która zgodnie z danymi Open Finance wynosi obecnie 2,06% dla najkorzystniejszych ofert. Jednakże w obu wspomnianych sytuacjach możemy zaobserwować dosyć wyraźny spadek raty, która z 900 zł miesięcznie spada do odpowiednio około 820 lub 834 zł. Chcąc jeszcze bardziej obniżyć swoje raty może kredytobiorca rozważyć jeszcze wydłużenie o kilka lat okresu kredytowania.

Zgoda na dodatkowe 5 lat spłacania należności pozwala bowiem na obniżenie miesięcznej raty do poziomu 700 zł, czyli takiej jak w programie RNS. Warto jednak zauważyć, iż nie zawsze będzie można wydłużyć okres kredytowania o taki okres. Dodatkowo zwykle dłuższy czas kredytowania powoduje obniżenie raty, ale też wzrost łącznego kosztu. Tak więc przysłowiowy diabeł tkwi szczegółach, czyli przykładowo jak wysoka jest prowizja za wcześniejszą spłatę, ile wyniesie wzmiankowana wcześniej prowizja za udzielenie nowego kredytu, a także jaki koszt wygenerują dodatkowe produkty lub usługi. Warto więc wstrzymać się z decyzją do momentu zapoznania się z kompleksową kalkulacją, która pozwoli odpowiedzieć na pytanie o opłacalność refinansowania starego kredytu poprzez zaciągniecie nowego.

Pożegnaj się z drogim kredytem, a powitaj tańszy

Podejmując ewentualną decyzję o refinansowaniu powinniśmy pamiętać też, że istnieje duże prawdopodobieństwo dalszego spadku marż kredytowych, a więc warto trzymać rękę na pulsie, aby spłacić swoje długi jeszcze taniej.

Autor

Redakcja portalu Finansowe Tipy